Отговори на най-важните и често задавани въпроси относно Закупуване на Имоти в Германия може да намерите тук.
Препоръчваме, преди да предприемете стъпки към закупуване на имот в Германия, да се запознате с тази информация, защото за съжаление има много случаи на успешни измами поради това, че хонрата не са достатъчно запознати със закупуването на имоти, и допускат фатални грешки.
Често Задавани Въпроси относно Закупуване на Имоти
Трябва ли определено време престой в Германия, преди да добиете право за закупуване на имот ?
Всеки може да закупи имот, дори да не живее в Германия. Няма изискване за местожителство или за някакъв минимален период, през който купувача трябва да е в Германия, за да може да закупи имот.
Но, ако искате да финансирате закупуването чрез банков кредит, банките няма да Ви дадат кредит, ако не живеете от известно време в Германия и ако се опасяват, че има опасност, скоро да се завърнете в България.
Така че за самото закупуване на имот няма значение дали живеете и от кога, в Германия. Може да купите имот ако живеете в България. Но в този случай няма да получите кредит от немска банка.
Къде да намеря имоти и какви са цените и наемите?
Най-голям избор на имоти има в интернет на следните сайтове:
https://www.immobilienscout24.de/
Тези сайтове са също така подходящи за проучване на цени на имоти и на наемите, които се плащат в Германия.
Ако купувате имот с цел отдаване под наем, имайте предвид, че обявените в интернет наеми не са сумите, които ще останат за Вас.
От тях определена сума, обикновено между 100 до 300 евро на месец, се плащат на сдружението на собствниците, на сградата, за да се покрият разходите. Например за домоуправителя и за бъдещи поправки и модернизации на сградата.
Така че трябва да попитате продавача, каква е сумата, която ще трябва да плащате Вие, за да знаете, каква сума от наема ще остане за Вас (и за изплащане на кредита, ако ще финансирате цената с банков кредит).
В Берлин цените за апартамент са между 1.100 евро до над 6.000 евро на квадратен метър, като стредната цена е 3.900 евро на кв. м. Наемите са между 5 евро и 16 евро на квадратен метър, като средния наем е 12 евро на квадратен метър.
Подробна информация относно цените на апартаменти (евро на квадратен метър) в отделните части на Берлин ще намерите ТУК.
Информация относно наемите (евро на квадратен метър) в отделните части на Берлин ще намерите ТУК.
Виждам в интерент евтини къщи, за 5.000 до 10.000 евро, какво Ви е мнението за тях?
Действително, в някои провинции на източна Германия, обикновено извън по-големите градове, може да намерите евтини имоти. Често обаче, тези имоти са евтини, защото има сериозни проблеми.
Например в един случай при мой клиент се оказа, че къщата нямаше канализация и общината го задължи да направи такава, което му струваше още няколко хиляди евро. Поради това при такива имоти е особено важно да бъдат проверени старателно, защото обиновено за да са толкова евтини има някаква причина. По-добре да знаете причината преди да купите имота, отколкото да я разберете след това и да се окаже, че нямате средствата за да изпълните задълженията относно имота при което общината ще направи запор на имота. поради неизпълнение на задълженията.
С какви допълнителни разноски тряба да си правя сметка?
Трябва да смятате с още около 15% до 20 %.
Т.е. ако имота в интернет е обявен за 100.000 евро, трябва да смятате с още около 20.000 евро за комисионната на брокера (7,19 %), за данък (в Берлин 6%, но във отделните провинции на Германия е различен), за нотариална такса, за такси за вписване, за адвокатски услуги и.т.н.
Трябва да знаете, че в Германия брокера, данъка и нотариалните такси се плащат само от купувача.
След като намеря имот който ми харесва, какви са следващите стъпки?
Най-добре в такъв случай е/ да се свържете с адвокат, който да направи от Ваше има връзката с продавача или с брокера обявил имота за продажба. Защото от една страна изглежда по-сериозно и професионално, когато ви предствлява професионалист. От друга страна продавача или брокера няма да се опитат да Ви поставят неуместни условия. Също така опитен професионалист ще може да договори по-добра цена за Вас, така че за Вас има полза той да води преговорите.
Няма значение, в кой град се намира адвоката, защото такива първоначални разговори и преговори в Германия се водят чрез имейли. или по телефона и не са необходими срещи.
Стигне ли се до споразумение относно цената, препоръчвам да разгледате имота, защото имотите в Германия, ако не са ново строителство, се продават БЕЗ ГАРАНЦИЯ. Т.е. ако се окаже, че имота има дефекти, то относно тези дефекти, Вие нямата права срещу продавача, а трябва да ги остранявате на собствени разноски (което в Германия е скъпо).
Ако състоянието на имота е добро, адвоката проверява имота относно правни рискове (тежести, финансови задължения и.т.н.), за да няма неприятни изненади, които да доведат то загуба на инвестираните пари.
Ако закупуването на имота ще се финансира чрез банков кредит, преди изповядване на сделката трябва да се свържете с банката, която ще финансира покупката, и да получите от нея обвързващо потвърждение, че тя ще предостави необходимото финансиране (на немски “verbindliche Finanzierungszusage / Finanzierungsbestätigung”).
След като имате съответното потвърждение от банката, може да пристъпите към изповядване на сделката пред нотариус.
Ако Вие изповядате сделката пред нотариус и подпишете нотариален договор без да имате потвърждение от банката относно финансирането, Вие чрез нотариалния договор сте обвързани и дължите заплащане на цената.
Ако не успеете да осигурите финансирането, продавача има право да развали сделката и да предяви иск към Вас за обезщетение (например пропуснати ползи).
Поради това е от голямо значение, преди подписване на нотариалния договор банковото финансиране да е осигурено.
Плаща ли се в Германия капаро?
Не, в Германия няма обичай да се капарира имот. Също така в Германия няма предварителен договор.
След като страните се разберат относно цената и условията на продажбата, се подписва ЕДИН договор пред нотариуса, след което се плаща цялата цена от купувача.
Никога не предплащайте цената или част от нея, ПРЕДИ да сте подписали договор пред нотариуса! Няма такъв обичай в Германия и често това са измами!
Как стои въпроса с банков кредит от немкса банка?
Ако искате да кандидатсвате за банков кредит, е желателно да говорите с няколко банки, защото условията им са различни.
Банките ще изискат от Вас информация относно Вашата заплата и трудовия Ви договор, но също така относно Вашите финансови задължения и ангажименти (например издръжки на деца, изплащане на кредити, застраховки и.т.н.), защото искат да се уверят че след изплащане навноската по кредита, ще Ви останат достатъчно пари за живот.
Банките също така искат да знаят адреса на имота, защото те преценяват стойността на всеки един имот по собствени критерии и въз основа на това решават за всеки един имот, какъв кредит биха могли да отпуснат.
За това е важно ПЪРВО да си изберете имота, и след това да отправяте запитване към банките.
Ако ще работите с банков кредит. е важно адвоката да се погрижи условията на банката. относно изплащането на кредита. да са в синхрон с условията в нотариалния договор за плащане на цената.
Ако например банката по кредитния договор изплаща сумата на 1. април, адвоката трябва да внимава, да не се впише в нотариалния договор че купувача трябва да плати цената до 1. март, защото купувачът няма да може. да изпълни това задължение, и продвачът би могъл да развали договора.както и да поиска от купувача обезщетение.
Такъв вид синхронизиране между договорите нотариуса не прави, тази работа се върши от адвокат.
Трябва ли задължнително доровора да се сключи пред нотариус и какво върши той?
Да, по немско право продажбата на имот задължнително се заверява от нотариус.
Нотариуса е неутрален и предоставя проекто-договор за закупуване на имота. Освен това той движи процедурата относно вписването в имотния регистър.
Ако купувача е потребител, то между предоставянето на договора и изповядването на сделката задължително трябва да има срок от 14 дни, за да може купувачът да провери договора и да го обсъди с адвокат.
Нотариусът обаче. не Ви съветва относно възможностите да спестите данък. Също така, той не проверява имота, например относно финансови задължения. Както казах, той не проверява договора с банката и не синхронизира нотариалния договор с банковия договор за кредит. Тази проверка и дейност се извършва от адвокат.
В Германия нотариуса не трябва да е в града, където се намира имота. Например един имот в Хамбруг може да бъде продаден и в Берлин, като нотариус в Берлин изповядва сделката.
Но нотариуса трябва да е немски. Ако изповядвате сделка, засягаща немски имот, пред български нотариус, неговят нотариален акт няма ефект в Германия.
Кога и как ставам собственик на имота?
По немско право НЕ ставате собственик чрез подписването на договора пред нотариуса, а ЧАК при вписването Ви в имотния регистър.
ОБАЧЕ: След подписване на нотариалния договор. нотариусът заявява резервация за Вас в имотния регистър, така че имота, след като вече сте подписали договор пред нотариус, не може да бъде продаден на друг. Т.е. тази резервация Ви гарантира, че ще бъдете вписан в имотния регистър.
Вие предлагате ли брокерски услуги?
Не. На адвокатите в Германия е забранено в една и съща сделка да са и брокер, и адвокат. В такъв случай адовакта би имал интерес, да премълчи всички рискове и да убеди клиента. да купи имота (коклкото и лош, рисков и некачествен да е този имот), за да получи адвоката заплащане за дейността си.
За да могат адвокатите да консултират безпристрастно, трябва техния хонорар да не зависи от изхода на консултацията
В Германия. за да е гарантирано че всеки клиент ще получи от адовката безпристранста и честна консултация, на адвокатите е забранено едновременно да участват и като брокери. или да бъдат заплатени и като брокери и като адвокати.
Една консултация извършена в интерес на клиента е възможна само, ако адвоката получи хонорар, НЕЗАВИСИМО от това, дали той посъветва клиента да купи имота или – поради много рискове на имота и опасност, клиента да претърпи сериозни загуби – да не купи този имот.
Ако все пак решите че имате нужда от брокер, има и български брокери в Германия, В такъв случай обаче е важно, предварително да се уточни с брокера какво ще бъде неговото заплащане, защото има опасност да плащате в крайна смета на двама брокери – на брокера на продавача и на избрания от Вас български брокер, и ако не се уговори предварително заплащането, ще трябва общо да платите около 15% комисион само на брокерите!
Колко струват адвокатските услуи?
Обикновено доста по-малко от комисионната на брокера и по-малко от нотариалните такси, въпреки че единствено адвоката е този, който гледа и защитава САМО интересите на клиента – докато за брокера е важно сделката да стане (за да си получи комисионната) дори ако имота е лош и рисков, а нотариуса е неутрален и поради това не може едностранно да защитава Вашият интерес.
В Германия адвокатските услуги се заплащат или на час, като ставката в Берлин е средно 240 евро (включително ДДС) на час, или по законната тарифа. Обикновено заплащане на час е за клиента по-изгодно, отколкото заплащане по законната тарифа. Конкретна информация може да се даде, когато е известна цената на имота, прецени се обема на работа, за да се съпостави заплащане по законната тарива (което зависи от цената) и заплащането на час (което зависи от обема на работа) с цел да се определи кое ще е по-изгодно за Вас.
В зависимост от обема на дейността на адвоката, който се определя от желанията на клиента, но също така и от рисковете, които даден имот би могъл да има, обикновено хонорара на адвоката е между 600 евро и 3000 евро.
Например, когато нашата кантора участва в преговора на цената, често успяваме да намалим цената до степен, че спестената сума покрива адвокатските разноски, така че в крайна сметка за клиента излизат безплатни.
Повече информация за таксите на авокатските услуги и изчислението на таксата по законната тарифа ще намерите тук http://bulgarskiadvokatvberlin.de/цени и такси
Какво още трябва да знаете при закупуване на жилище в Германия
В наемите (на немски: “Nettokaltmiete”), които се дават в обявите от продавачите на имота, са включени и разноски, които Вие ще трябва да плащате всеки месец, както например: паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, паричните вноски във фонд “Ремонт и обновяване”, средства за данъци и.т.н.
Така че обявените в сайтовете наеми (“Nettokaltmiete”) няма да са изцяло на Ваше разположение.
Каква част от наема ще остане за Вас, е не само важно от гледна точка рентабилност на инвестицията, но също така има значение за банките, т.е. дали и до каква степен покупката ще може да се финансира чрез кредит от немски банки.
Банките, при клиенти от чужбина, определят размера на кредита главно въз основа на дохода от имота, след покриване на горе описаните разноски, който де факто остава на разположение за главницата и лихвите.
Поради това, закупуване на жилище в Германия не винаги води до бързи печалби. Печалбата в много случаи се реализира на по-късен етап, например при продажбата на имота.
Разбира се, за инвеститори, които очакват да реализират по-бързи печалби, също има възможности, като например закупуване на сгради нуждаещи се от ремонт и съотвенто продажба или отдаване под наем след ремонта, или закупувне на сгради чрез търг в следствие на принудително изпълнение. В тази област също предлагаме помощ и консултация.
Инвеститори, които търсят да купят жилища в добро състояние и вече отдадени под наем, трябва да знаят, че печалбата обикновено идва на по-късен етап или в следствие на продажба на имота.
Поради това инвестциите в Германия се препоръчват основно на купувачи, чиято главна цел е да намерят сигурна инвестиция за определена сума и да предпазят парите си от негативните последиците на инфлацията или от затруднения на банките, както се наблюдават в момента в Гърция и както се очакват в Италия или Испания.
За клиенти с интерес към имоти в Германия, предлагаме следните услуги:
- Консултация, относно критериите и наличния капитал на клиента
- При необходимост съдействие за уреждане на кредити в Германия
- Намиране на имоти отговарящи на изискванията на клиента
- Представляване при преговорите с продавач и банка (при необходимост от кредит)
- Проверка и изготвяне на всички необходими документи свързани с покупката на имота
- Защита на интересите на клиента до вписване в имотния регистър
За въпроси към Адвокатска кантора – Кирил Ставрев, може да ползвате:
GSM / Viber / WhatsApp: 0049 179 216 60 91
Skype: kiril.stawrew
E-Mail: Stawrew@bulgarskiadvokatvgermania.info или Stawrew@rechtsanwalt-stawrew.info
телефон: 0049 30 89 39 85 81